美国人看不懂:中国人凭模型和效果图就能拍板买房

[摘要]《美国民生实录》以书精选了作者两百多篇博文,归类为美式房市,美式出行,美式饮食,美式花费,美式服务,美式和谐,美式性、情,美式法规等十五章。

美国人看不懂:中国人凭模型和效果图就能拍板买房

《美国民生实录》,【美】姚鸿恩 著,北京大学出版社

本文摘自《美国民生实录》,【美】姚鸿恩 著,北京大学出版社,出版时间:2014年7月。

美国人怎么把房事弄好的

如何限制富人炒房

——想方设法,让炒房客轻易赚不到钱。

刚读了一条新闻,在12月26日举办的“南京地区银行理财高峰论坛”,王小广给了几个数字:

过去5年里,国内10%的最富人口买去了50%的房子,40%的富人买了85%的房子,剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。

王小广认为,“房价的上涨显然是不健康的”。

王小广是著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员,是中央智囊机构专家。他的话应该有较高的可信度。

我回上海探亲访友时,夜晚看到的住宅楼,通常一半以上的窗子都是黑灯瞎火的。也就是说,“买房子的不住房”。富人买了85%的房子,像买股票一样,等待上涨。不少开发商则像旧社会囤积米粮的奸商一样,制造恐慌,哄抬价格,谋取暴利。

美国的富人,自己会买一套豪宅,但通常不会像中国富人那样炒房。因为,美国制定了一系列的规定,使得炒房的投资或投机成本很高,风险很大,从而大大限制了富人的炒房行为。

在美国,假设一套房子为100万。买房费用如下。

贷款:80万,利率6%。月供5731.45。12个月,须付68777.40。

地产税:以房价1.5% 计,一年须付15000。

过户费(包括各种费用):约为房价1%,须付10000。

一年下来,不算首付20万,一共约投入9万多。

一年后,假设房子涨到120万。卖房费用如下。

过户费(包括各种杂费):约为房价1%,须付12000。

卖房佣金,约为房价6%,算5%,须付6万。

房子增值20万,要交个人所得税。拥有产权未满1年即卖掉的房屋,税收比例可高至33%左右;拥有产权超过1年以上的,卖房时须缴付20%左右的税。那么,交个人所得税至少4万。

房子涨了20万,但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说,如果涨幅达不到20%,就要亏钱了。

通常,房价的正常升幅是3%到5%。所以,美国人如果不打算在一个地方住5至7年以上,是不会买房子的。

此外,美国放贷通常要求很严,如:月供最高不能超过月收入的38%。对第二套房子要求更严。但是几年前,因银行放松贷款,弄出个“次贷”,给一些条件不合格的人放贷,结果收不回月供,只好收回房子,而后贱卖,从而导致房价下跌,那些炒房疯狂的地区跌幅高达50%。违背经济规律,泡沫早晚要破灭。

在南京的高峰论坛上,王小广坦陈:“我并不看跌明年的房价,明年再涨20%—30%一点没有问题。”

泡泡还要吹大。对大多数买不起房子的百姓来说,这个预测很令人无奈、失望、沮丧、愤慨。

既然房价上涨显然不健康,为什么明年房价还要涨?王小广解释说,决定房价的唯一因素就是货币,09年一年的信贷就达到了9.5万亿,相当于过去四年的信贷投放总量,其中有4万亿进入到楼市,房价不涨才怪。而明年计划的信贷投放是7.5万亿,还是很宽松的,所以房价还得涨。?

其实,明年房价跌20%—30%,同样也是“一点没有问题”的。说容易,也容易:收紧信贷投放,同时提高买卖房子的投资(或投机)成本。只要上面一声令下,房价就会应声而跌。

人们翘首以待。

美国对付炒房客,温水煮青蛙

炒房子的人小心了,政府要赚他们的钱

日前有条新闻披露说,政府在房产中赚的是大头,大约拿走60%至75%。换句话说,若地方政府温柔一点的话,房价便可大幅下降。国内亲友问我,美国政府如何赚房产钱?

美国房产的土地,不是政府的。也就是说,政府没有土地可以出售(或者提供有偿使用权)给开发商去建造商品房。

居民在出售房子后,若赚钱的话,则需要交获利(gain)所得税。这个税率就是个人所得税的税率。使用的是超额累进税率,从10%累进到35%。以2012年税率为例,不管是夫妻联合报税,还是一个人报税,超过388350美元,税率是35%。如果2012年卖掉了一个房子,赚了40万美元,那么,对不起,14万美元请交给税务局。

这个看起来,比中国的20%凶狠得多。但是,实际上,除了极少数的投机分子和富人,很少有人会被宰得血淋淋。美国政府有个温和的政策:如果这个房子是你自己居住的,并住满了两年,那么,给你免税额,卖掉房子所赚的钱,若夫妻一起报税,50万内可以豁免;夫妻分开报税的,25万内可以豁免。此规定考虑周全,你不需要去假离婚!

所以,美国有关卖房子所得的税收法规,对老老实实的老百姓来说,形同虚设,毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们,则是毫不留情,决不手软的。

美国政府“赚房产钱”,主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的,若你长命百岁或将房子留给后代,还得继续交房地产税。

这就是美帝狡猾的地方。房子值30万,若现在马上叫你付61万5,没有傻瓜会上当。但是,用百分之一二三的房地产税,像温水煮青蛙一样,慢慢地下手,让你觉得“还算温和”,默默承受。

不管你是安分守己的蛤蟆,还是上蹿下跳的青蛙,“大锅水”,一样煮,不管是第1座房子,还是第N座房子,不管是结婚的还是离婚的,只认房子不认人,一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房,代价太大。

……

美国卖房子不靠“效果图”

——没有期房、没有结婚刚需房、没有天价月供房

美国房地产,跟中国的不一样,很难看到“中国特色”。

其一,房子类型不同。美国房子,大多数是独立房子(single house),有车库,有壁炉,前有草坪,后有花园。还有一些是城市屋(town house),类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房(apartment)出售。公寓通常是出租的。

其二,绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的,所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计,每个月,旧房子成交数大约为5百万,而新房子只有30万左右。

其三,价格是大多数人能够负担得起的(affordable)。美国强调三分之一定律,即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。今年9月,新房子的中间价(median price)是204400美元。美国首付(down payment)通常为百分之二十。近期30年固定的房贷利率约为4%,算下来,月供(本金、利息)约为765美元。最底层的老百姓,每月全家收入2300美元,就能够买20万左右的房子了。当然,大城市的房子要贵得多,比如首府华盛顿地区,新房子可能要60多万,那么全家每月收入就得7千多。

20万美金换算成人民币,数字有些大。但是,在美国,收入是美金。美国普通百姓的工资的“数字”跟中国百姓的差不多,三五万一年。小家庭两人年收入有个6万多的话,20万的房价相当于3年的工资收入。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说,房价应该相当于3年至6年的家庭收入。这才是正常的。

其四,美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子,这可以说是刚需,但买房子未必是。找对象时,没有一个美国姑娘(或者她妈妈)提“必须要有房子”的刚需条件。美国约有三分之二的人拥有自己的房子,但也还有三分之一的人租房子,绝大多数是租公寓。

其五,美国人不炒房。原因可能是,第一,美国屋主必须交房产税(property tax),税率各地不同,大约为房子价值的百分二左右。房子涨了,房产税跟着上调。地方政府用此税收来为居民提供免费的学校、图书馆等等服务。第二,房子成交,卖主要付百分之六的佣金,买主要付各种过户费用(closing cost)。第三,也许是最重要的,就是政府不卖地,土地是私人拥有的,价格是由市场决定的。

其六,美国成交的房子,都是马上能够入住的,全都是装修过的,空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等,都是法律规定必须配套的。没有国内的“毛坯房”。另外,面积只算房间内的面积,楼梯、过道什么的,都不算面积,也就是说,你可以用卷尺自己量的。这样,卖主很难蒙人。

美国人实在看不懂:中国人光凭模型,看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子(公寓),甚至还要连夜排队,好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象,美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道,排队的,清一色都是中国人。

几年前,美国的许多银行没有遵循三分之一定律,贷款给那些不符合条件的购房者,后来许多人无力还贷,银行收去房子,低价拍卖。美国房价已连续下跌五年,最惨的地区跌去一大半。不过,愿赌服输。美国还没有听说什么“退房”新闻。

不管在哪个国家,经济规律都是不可抗拒的。“出来混,迟早是要还的”。国内房价已经开始掉头往下。什么价格是合理的?不妨参照三分之一定律算一算吧。

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